Условия приобретения и владения недвижимостью

В британском законодательстве нет ограничений на приобретение объектов недвижимости иностранными гражданами.
Недвижимую собственность в Великобритании можно приобрести как на правах аренды, так и в свободное владение. Свободное владение (freehold) означает, что земля и все постройки на ней безраздельно принадлежат собственнику.

Владение на правах аренды (leasehold) означает, что только здание (но не земля) является предметом продажи. При этом владелец земли (собственник) передает новому владельцу недвижимости права аренды на землю на определенное количество лет – от 1 года до 99. Продолжительность аренды влияет на стоимость объекта недвижимости. При покупке недвижимости в Великобритании обязательно следует проверить срок действующего договора аренды на объект, который есть намерение приобрести. Чаще всего на продажу помещений с правами аренды земли выставляются квартиры.

Процедура покупки, этапы:
1. Как только вы определились и выбрали объект недвижимости, который желаете приобрести, вы делаете предложение продавцу на покупку данной недвижимости (Offer).
2. После согласования стоимости, в доказательство серьезности ваших намерений, вас могут попросить заплатить агенту по недвижимости или юридическому консультанту продавца небольшую и обычно не подлежащую возврату сумму в качестве залога.
3. Всеми юридическими аспектами покупки, а также оформлением документов по переходу права на недвижимость занимаются юристы. Первым делом составляется Memorandum of Sale – документ, в котором указаны имена и координаты обеих сторон и их адвокатов. На этом же этапе рассматривается и то имущество, которое приобретается вместе с недвижимостью – мебель, бытовая техника и пр.
4. Адвокаты начинают работать над составлением контракта (Conveyancing), который обычно готовится по стандартной форме юристами продавца и затем обрастает многочисленными дополнениями. Кроме этого, юристы занимаются процедурой проверки в местных органах власти, земельном кадастре, реестре банкротств и т. д., ими также осуществляется уплата всех причитающихся гербовых сборов. Если вы планируете реконструировать недвижимость, ваш юрист должен проконсультироваться с местными властями.
5. Вам следует решить, проводить ли независимую экспертизу (Survey), которая поможет определить не только предполагаемую стоимость объекта, но и дать заключение о состоянии здания (фундамента, коммуникаций и т. д.), выявить все возможные имеющиеся проблемы данного объекта.
6. Следующий этап – обмен контрактами (Exchange). В согласованный день адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит, обычно на 10% от стоимости объекта. В то же время адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. С этого момента контракт вступает в юридическую силу. В нем устанавливается день окончания сделки (Completion), то есть официального вступления покупателя во владение недвижимостью.
Обмен договорами может быть произведен в случае, если:
– ваш юридический консультант и вы удовлетворены правоуставливающими документами на объект и юридической стороной сделки в целом;
– вы передали вашему юристу депозит;
– вы вернули вашему юридическому консультанту подписанный вами договор и дата завершения операции согласована с продавцом;
– вы подготовили денежные средства, необходимые для завершения сделки.
После обмена договорами ни одна из сторон не вправе выйти из сделки; вы и продавец по закону обязаны завершить операцию купли-продажи.
7. Окончание сделки (Completion) – последний этап операции покупки недвижимости. Завершение сделки происходит, когда не только все соответствующие документы оформлены, но и завершающий платеж получен на счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, то есть изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца (клиентский счет адвоката также известен как escrow). В этот же момент следует провести оплату Гербового сбора (Stamp Duty Land Tax) или налога на приобретение недвижимости, который составляет от 1% до 4% в Управлении налоговых сборов (Inland Revenue). Покупаемая вами недвижимость регистрируется на ваше имя в Земельном кадастре (Land Registry).

Сроки
Обычно с момента обмена контрактами до завершения сделки, то есть момента, начиная с которого вы становитесь юридическим собственником объекта и после чего можете пользоваться недвижимостью, проходит от 14 до 21 дней. Однако если покупается недвижимость в проекте на начальной стадии строительства, завершением контракта будет считаться момент сдачи строительного объекта.

Организация бизнеса в Великобритании
В соответствии с законодательством Великобритании иностранец может зарегистрировать четыре вида компаний.
1. Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью.
2. Частное товарищество с ограниченной ответственностью. В этом случае ответственность любого участника или акционера ограничена суммой, вложенной ими по договоренности в активы компании. Этот тип компаний создается исключительно для благотворительных целей и не может заключать сделки с целью получения прибыли.
3. Частная компания с неограниченной ответственностью, то есть компания, не имеющая каких-либо ограничений для ее участников.
4. Открытая компания с ограниченной ответственностью. Акции компании такого типа могут предлагаться в открытую продажу.

Кредитование
Есть несколько способов финансирования покупки жилой недвижимости. Большинство банков и кредитных организаций в случае необходимости готовы предоставить кредит под залог приобретаемой недвижимости (ипотечный кредит). Размер ипотечного кредита для нерезидентов, приобретающих недвижимость в Англии, может доходить до 85% от общей стоимости объекта.
Стандартные условия кредитования для нерезидентов:
ипотека на срок до 25–30 лет;
первоначальный взнос – 30%;
процент за пользование кредитом – Libor + 1,5–1,8%.
Однако подтверждение о получении кредитования выдается не ранее чем за 3–6 месяцев до момента окончания строительства объекта.
Схему финансирования следует выбирать с учетом вашего налогового статуса, чтобы остановиться на наиболее оптимальной с точки зрения налогообложения.
Новости по ипотеке Великобритании можно прочитать в дополнительной статье «Ипотечный рынок Великобритании».